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Investir en nue-propriété : le principe du démembrement

Lorsqu’un bien est démembré, le droit de propriété du logement est scindé entre, d’une part la nue-propriété, et d’autre part un usufruit temporaire qui est cédé à un bailleur institutionnel ou privé. L’investisseur, en acquérant la nue-propriété laisse la jouissance du bien à l’usufruitier tant au niveau des revenus que des charges et profite d’une décote sur le prix du bien comprise, en règle générale entre 30 et 60 % en fonction de la durée de l’usufruit. A l’extinction de cet usufruit temporaire, l’investisseur récupère la pleine propriété de son logement. Ce schéma d’investissement présente de nombreux avantages que nous vous détaillons ci-dessous.

Une fiscalité particulièrement attractive

L’absence de loyers liée à l’acuqisition de la nue-propriété n’entraîne aucune fiscalité nouvelle sur d’éventuels revenus concernant cette opération.

  • La taxe foncière est acquittée par l’usufruitier
  • L’imputation des intérêts de crédits pour le nu-propriétaire lorsque l’usufruitier est un bailleur social, dans le calcul des revenus fonciers. L’absence de revenus locatifs génère automatiquement un déficit foncier, lorsque l’acquisition de la nue-propriété est effectuée à crédit. Le démembrement représente alors une opportunité fiscale particulièrement efficace pour neutraliser les revenus fonciers existants.
  • Lors de cession, le régime des plus values immobilières est applicable. En cas d’usufruit temporaire supérieur à 15 ans, les éventuelles cessions des biens postérieures à l’extinction de l’usufruit sont donc de facto exonérées d’impositions sur les plus values.
  • La nue-propriété n’est fiscalement pas soumise à l’IFI. L’eventuel prêt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété d’un bien est quand à lui comptabilié comme un passif déductible.
  • L’absence de revenus locatifs conjuguée à l’imputation des éventuels intérêts d’emprunts peut aussi permettre dans certains stratégies patrimoniales une réelle optimisation du mécanisme du bouclier fiscal.

Une gestion immobilière simplifiée et totalement sécurisée

  • La valeur totale des loyers indexés durant la durée de l’usufruit ayant déjà été en principe déduite de la valorisation du coût de la nue-propriété, il n’y a donc aucun risque locatif jusqu’à l’extinction de l’usufruit.
  • Parallèlement l’ensemble des frais lié à l’entretien de l’immeuble ainsi que la taxe foncière restent à la charge de l’usufruitier. Le nu-propriétaire est donc de fait exonéré de toutes les démarches liées à la gestion locative du logement.
  • Au terme de l’usufruit, le bailleur social s’engage à restituer les biens au nu-propriétaire, après réalisation des travaux nécessaires à la remise en état des appartements et du bâtiment.
  • Si exceptionnellement, des appartements restaient occupés après l’extinction de l’usufruit, le bailleur social diligentera et prendra en charge les procédures nécessaires pour les rendre libres de toute occupation. Il versera aux propriétaires des logements concernés une indemnité journalière contractuelle jusqu’à la libération des lieux.

Se constituer un patrimoine immobilier de qualité dans d’excellentes conditions

  • Le démembrement de propriété pouvant s’appliquer à tout type de bien immobilier, ce montage, utilisé à bon escient, permet à des investisseurs de se positionner sur des opérations à fort caractère patrimonial.
  • La vente de l’usufruit à un bailleur social autorise le cédant à pratiquer un taux de TVA préférentiel (5,5%) sur la valeur de l’immeuble permettant ainsi aux acquérereurs de la nue-propriété de bénéficier d’excellents conditions financières d’acquisition.